Karolina Krasny
Do osiedla TBS „Motława” na gdańskiej Oruni można dojechać autobusem w 20 minut od Dworca Głównego. Na wewnętrzny dziedziniec prowadzi wysoki prześwit — brama osiedla. Pod oknami rosną wysokie drzewa. Różnice terenu łagodzą zielone pagórki, które są dodatkową (obok placu zabaw) atrakcją dla dzieci. Na balkonach stoją rowery, doniczkowe kwiatki i krzesła skierowane w stronę wspólnego dziedzińca. W środku – przystępne cenowo mieszkania dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości, a jednocześnie osiągają zbyt wysokie dochody, żeby ubiegać się o lokal komunalny.
Osiedle nie jest jedyną realizacją społeczną w tej okolicy — zaledwie po drugiej stronie Kanału Raduni stoi kilka jednorodzinnych domów komunalnych. Niestety, łączy je coś więcej niż tabliczka Gdańskich Nieruchomości na elewacji. Elementem wspólnym jest tynk odchodzący płatami, ubytki w ceglanych ścianach i zabite miejscami okna.
Miejska ruletka
Niemal co piąty budynek komunalny w Gdańsku wymaga poważniejszych działań remontowych, bądź kwalifikuje się do wyłączenia z użytkowania. Trudno nie zauważyć ich złej kondycji – jeśli budynek odstaje stanem technicznym od sąsiedniej zabudowy, istnieje duże prawdopodobieństwo, że zobaczymy na nim tabliczkę Gdańskich Nieruchomości. Zaniedbane obiekty, pamiętające czasy wojny i wybijające się na tle okolicznych, stają się wizytówką miejskiego zasobu budowlanego. W praktyce nie jest to dalekie od prawdy. Z informacji dostarczonych przez Wydział Mieszkalnictwa wynika, że na koniec 2024 roku, budynki wybudowane przed 1945 r. stanowiły. 93,6 % zasobu budynków mieszkalnych komunalnych.
O przydziale lokalu komunalnego decyduje przede wszystkim wysokość dochodu w gospodarstwie domowym i warunki, w jakich osoba starająca się o mieszkanie obecnie mieszka. To rozwiązanie zarezerwowane dla tych, którzy nie mają własnego mieszkania ani realnej szansy, żeby je zdobyć. Jednak to, czy otrzymane mieszkanie komunalne będzie lokalem w nowym budynku, czy w starej kamienicy, w dużej mierze pozostaje już kwestią przypadku. Nie da się więc mówić o nowych, dobrych realizacjach komunalnych w oderwaniu od sypiących się kamienic, które od tabliczki uwaga – budynek może grozić zawaleniem dzieli prawdopodobnie tylko kilka lat. Cały system budownictwa społecznego okazuje się tak mocny, jak jego najsłabszy element.
„Jak dbasz, tak masz”
Tymczasem fatalny stan techniczny budynków komunalnych pogłębia podział między ich lokatorami, a pozostałą częścią miasta. „Stworzył się stereotyp, że mieszkania komunalne to jałmużna dla nieudaczników” – przyznał w wywiadzie krytyk architektury Grzegorz Piątek i uzasadnił to m.in. zmniejszającym się zasobem lokali komunalnych i pogarszającym się stanem obecnych. Z biegiem czasu takie uprzedzenia wrastają w zbiorową wyobraźnię – spychając wszystkich lokatorów mieszkań komunalnych (również tych mieszkających w dobrej architekturze) do jednego, stygmatyzującego worka.
Pani Bogumiła, mieszkanka budynku komunalnego przy ul. Łowickiej, od lat zmaga się z „grzybem, wilgocią i robactwem”. Choć budynek nie przeszedł generalnego remontu od 1955 roku, kobieta i tak musi mierzyć się z komentarzami: „jak dbasz, tak masz”. Mimo, że jej dom jest własnością miasta. To nie odosobniona sytuacja. Pod facebookowym postem, w których Gdańskie Nieruchomości chwalą się odnowionymi w ubiegłym roku kamienicami, jeden z użytkowników zostawia komentarz: „Poczekajcie parę lat i lokatorzy znowu doprowadza je do takiego samego stanu”. Nie brakuje osób, które są podobnego zdania.
Sytuacja z sąsiedniej Gdyni jasno pokazuje, jak obniżony standard architektury może generować podziały społeczne. Granica między Górnym a Dolnym Oksywiem ma bowiem współcześnie nie tylko znaczenie topograficzne, ale i społeczne. Do stygmatyzacji całego Dolnego Oksywia przyczynił się, zdaniem mieszkańców, budynek dawnego hotelu przy ulicy Żeglarzy, w którym w latach 90. utworzono mieszkania komunalne. Obiekt, potocznie nazywany „Milionerem”, z czasem popadł w skrajnie zły stan techniczny i zadłużenie. Wysoka zieleń skutecznie odgrodziła go od reszty dzielnicy, przyczyniając się do jego niewdzięcznej roli „miejsca, którego lepiej nie odwiedzać”. A razem z nim – reszty Dolnego Oksywia.
Lokalny koniec świata
Jak wspominają urzędnicy miejscy, budowa „Domu ekologicznego z mieszkaniami ze wsparciem” zakończona w 2017 roku nie spotkała się z entuzjazmem części lokalnych mieszkańców. Inwestycja, która stanęła u „bram willowej dzielnicy”, miała wzbudzać wątpliwość sąsiadów nawet dzień przed uroczystym otwarciem – mimo, że budynek powstawał w nowoczesnej technologii, uzupełniony o ogródek do wspólnych upraw, altanę ogrodową i plac zabaw.
Piotr Ikonowicz w tekście „Poznaj sąsiada”, opublikowanym na łamach Krytyki Politycznej, znajduje kolejne źródła takich uprzedzeń. Przypomina, że w przeszłości istniały „miejsca, do których – ze względu na niski standard – samorządy kierowały w ramach eksmisji osoby notowane, społecznie nieprzystosowane, nadużywające alkoholu”. Autor podkreśla, że była to oczywista pomyłka, ponieważ „każdy, kto wie cokolwiek o społeczeństwie, rozumie, że tworzenie takich gett źle się kończy”. Trudno dziś jednoznacznie udowodnić istnienie takiej praktyki po stronie samorządów. Podobne obserwacje pojawiają się jednak w relacjach mieszkańców Gdańska. Dotyczą one między innymi Nowego Portu, określanego przez jednego z nich „końcem świata”, a przez innego – „miejscem, które miasto skazało na porażkę”.
Komunalne wysepki
Nowy Port, Letnica, Orunia i Dolne Miasto – to najczęściej przytaczane „wyspy” budownictwa komunalnego, przy czym niewiele opowieści przedstawia te okolice w pozytywnym świetle. W wypowiedziach często powracają stwierdzenia takie jak: „Nie pojawiam się tam nigdy po 17:00”; „Nawet nie wpadłam na pomysł, żeby tam spacerować”, albo lżejsze – „Nie mam powodu, żeby tam bywać”. To zrozumiałe, bo skupiska budynków komunalnych w Gdańsku rzadko kiedy przetykane są chociażby lokalami usługowymi. Brakuje w nich miejsc spotkań, kawiarni, sklepów lokalnych czy przestrzeni rekreacyjnych.
Problem udowadnia m.in. zabudowa Starej Letnicy, która – mimo 7-letniego procesu rewitalizacji, zakończonego w 2015 roku – pozostaje niemal w całości zabudową mieszkalną. Jednocześnie z roku na rok w jej bezpośrednim sąsiedztwie wyrastają kolejne deweloperskie osiedla, w parterach których znajdziemy piekarnie, restauracje sushi, solarium, gabinet dentystyczny, fryzjera i wiele innych. Lista powodów, dla których ktoś spoza Starej Letnicy (choć mieszkający tuż obok!) mógłby przeciąć ten obszar podczas spaceru, skraca się właściwie do zera. Przepaść między „starym” a „nowym” staje się nie do przeskoczenia.
Obietnica podwórka
Proboszcz lokalnej parafii, ks. Zbigniew Drzał, podkreśla, że na skutek rewitalizacji niewielu mieszkańców Starej Letnicy pozostało na miejscu. Wspomina, że wysiedlono całą ulicę Uczniowską, a mieszkańcy mieli mieć ograniczony czas na decyzję, czy będą chcieli wrócić do wyremontowanych budynków. Wielu z nich nie wierzyło, że zapowiedzi rewitalizacji się spełnią i zdecydowało się zamieszkać w innych dzielnicach. Część z nich miała żałować decyzji o bezpowrotnym opuszczeniu Letnicy, gdy w dzielnicy pojawiły się podwórka, wyższy standard mieszkań i dostęp do gazu, a zamknięta przez 13 lat szkoła została ponownie otwarta. Stadion piłkarski PGE Arena Gdańsk (wybudowany m.in. na terenie dawnych ogródków działkowych) dla wielu stał się symbolem tych zmian. Do tego stopnia, że sylwetka stadionu trafiła do logo miejscowej parafii.
Mimo wszystkich zalet rewitalizacji, utrata zgranej społeczności przez Letnicę jest niewymierną stratą. Więzi sąsiedzkich nie da się stworzyć sztucznie. Odpowiednio zaprojektowana architektura może jedynie sprzyjać przypadkowym znajomością, a potem – dawać przestrzeń na ich rozwijanie. Spacerując między starymi zabudowaniami Letnicy widać takie miejsca. Na wspólnych trawnikach stoją stoły z palet i wiklinowe krzesła, na nich jaśki, obok – lampiony, figurki i ozdobne pieńki. Przed domami stoją ławki. Prywatne ogródki otwierają się na chodniki. Granice między prywatnym a wspólnym zaciera pranie rozwieszone w oknach i zwierzęta, których odgłosy mieszają się w przestrzeniach wspólnych: koty, kury, gołębie i psy. Sąsiedztwo nieustannie wychodzi tu na ulice.
Niedopowiedziane
Wąską i nieutwardzoną ulicę Gwiazdy Morza, która łączy ul. Letnicką i Starowiejską, wyznaczają parterowe, w większości drewniane domki – zasób Gdańskich Nieruchomości. Wiele z nich rozbudowano o werandy i otoczono bujnymi ogródkami. Za ogrodzeniami stoją gliniane figurki zwierząt, skromne gołębniki i dekoracyjne zagajniki. Idylliczny charakter ulicy potęguje to, co dzieje się poza nią: po wejściu w sąsiednią ul. Starowiejską, tłem dla zabudowy wzdłuż ul. Gwiazdy Morza stają się… ośmiokondygnacyjne bloki. W porównaniu do „bajkowej” zabudowy, biało–szare budynki wydają się skrajnie nijakie i typowe. Tak duża różnica między starą a nową zabudową sprawia, że nasuwa się pytanie: dlaczego ta druga jest aż tak anonimowa?
Nowe budownictwo praktycznie nie przewiduje „luk”, które mieszkańcy mogliby wypełnić po swojemu, chociażby drewnianymi paletami czy prywatnymi ogródkami. Do dyspozycji pozostają im głównie balkony, i to nie zawsze. W przypadku budynków komunalnych to wyjątkowo dotkliwe – brak możliwości nadania przestrzeni osobistego charakteru może wzmacniać poczucie tymczasowości i wrażenie, że jest się „nie u siebie”, szczególnie wśród osób pochodzących z różnych części miasta.
Sztuka dla sztuki
Przechodząc obok świeżo oddanych budynków komunalnych przy ul. Ogińskiego, w pierwszej kolejności uwagę zwracają napisy „Dzień dobry”, „Uśmiechnij się” i „Miłego dnia”, które – w otoczeniu ptaków, liści i instrumentów – rozciągają się na wysokość parteru. Trzeba docenić próbę zaoferowania mieszkańcom czegoś więcej, niż tylko przysłowiowego dachu nad głową. Jednak murale autorstwa kolektywu Dźwigamy mogłyby powstać w każdym innym miejscu w kraju. Paradoksalnie, czyni to budynek jeszcze bardziej anonimowym.
O krok dalej poszedł obiekt przy ulicy Cienistej 10A, powstały w ramach Gdańskiego Programu Mieszkalnictwa ze Wsparciem i przeznaczony dla matek samotnie wychowujących dzieci. Tutaj mural, który ozdobił ściankę wydzielającą rampę, został utrzymany w „nadmorskiej” kolorystyce i przedstawia m.in. Neptuna, żurawie portowe oraz fragment historycznego centrum miasta.
Oba murale mają nadrobić szare i proste elewacje. Plusem jest to, że mówimy o nowej architekturze, która spełnia podstawowe standardy. Mieszkańcy znacznie bardziej ambiwalentnie odbierają artystyczne murale na zaniedbanych budynkach, postrzegając je jako „ozdabianie ruin”, zwłaszcza gdy w okolicy brakuje podstawowej infrastruktury, na przykład wiat śmietnikowych.
Dla historycznych kamienic, gdzie tożsamość miejsca jest praktycznie „podana na talerzu”, dodatkowe dekorowanie budynku jest zbędne. Aneta Lehmann – kulturoznawczyni, architektka wnętrz i gedanistka – wspomina, że kiedy fotografowała fasadę kamienicy należącej do Gdańskich Nieruchomości na Dolnym Mieście, zaczepił ją jeden z mieszkańców i z dumą zaczął opowiadać o historii budynku, w której żyje. Nie była to jednorazowa sytuacja. Ciężko jest wyobrazić sobie taki scenariusz w odniesieniu do nowych budynków. W ich przypadku, sposobem na zrekompensowanie braku historii, może być pozwolenie mieszkańcom na stworzenie własnej. Czy to poprzez urządzenie „po swojemu” ogródka, czy ustawieniu ławek i stołów tam, gdzie najbardziej lubią przebywać.
Przynęta gentryfikacji
Około osiemdziesięciu procent budynków na Dolnym Mieście przetrwało II wojnę światową. Większość kamienic wciąż pozostaje w złym stanie, czekając na swoją kolej w procesie rewitalizacji, który rozpoczął się w 2008 roku.
Ważnym impulsem dla rozwoju dzielnicy było otwarcie w 1998 roku Centrum Sztuki Współczesnej Łaźnia. To Łaźnia sprawiła, że na Dolne Miasto zaczęły zaglądać osoby z zewnątrz. Część jej oferty kierowana jest do lokalnych szkół, a wstęp na wiele wydarzeń pozostaje bezpłatny. Ponad dwie dekady później podobną rolę zaczyna pełnić Dwór Uphagena – otwarty w dawnym budynku szpitala przy ul. Kieturakisa. Zrewitalizowany przez Grupę Arche hotel pełni też funkcję kulturalną: organizowane są tu wystawy i wydarzenia adresowane do mieszkańców.
Wektorów zmian jest jednak sporo i nie wszystkie działają na korzyść lokalnej społeczności. Od 2019 roku na Dolnym Mieście realizowane jest partnerstwo publiczno–prywatne (PPP). W dzielnicy stopniowo rośnie liczba prestiżowych lokali, a wraz z nimi pojawiają się restauracyjne ceny, kawy specialty i ciekawostki światowej kuchni. Efektem ubocznym nowych biznesów jest znikanie kiosków i sklepów spożywczych, które coraz mniej pasują do wizerunku modnej dzielnicy. Cel wizerunkowy widać też w pracach rewitalizacyjnych: w pierwszej kolejności odnawiane są narożne, najbardziej widoczne kamienice, podczas gdy sąsiednie budynki muszą dłużej czekać na remont.
Obawy przed postępującą gentryfikacją dotyczą także Nowego Portu, gdzie pod koniec 2025 roku miasto podpisało z deweloperem Develia kontrakt wart 1,3 mld zł na kolejną odsłonę rewitalizacji, także realizowanej w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Projekt może drastycznie zmienić strukturę społeczną dzielnicy: istnieje ryzyko, że ludność napływowa wyprze dotychczasowych mieszkańców. W ciągu 12 lat deweloper ma wybudować około tysiąca mieszkań na sprzedaż, przy zaledwie kilkudziesięciu przewidzianych na cele komunalne.
TBS-y przesuwają granicę
Na szczęście wachlarz możliwości dla osób szukających mieszkania jest szerszy i pozwala wybierać nie tylko między lokalem komunalnym a ofertą z rynku prywatnego. Do dyspozycji są także lokale czynszowe o umiarkowanych stawkach, mieszkania w ramach programów dopłat do najmu czy te budowane przez TBS-y. Na tle kondycji gdańskich budynków komunalnych, TBS-y – których oferta skierowana jest do „średniaków” – wydają się błyszczeć, nawet, jeśli ich architekturę można sklasyfikować jako przeciętną. Jednocześnie nie „przewracają stołu”, bo – w przeciwieństwie do budownictwa komunalnego – finansowane są z „mieszanki” środków budżetu państwa, funduszy samorządowych i wkładów najemców.
Różnice widać szczególnie w ostatnich latach, kiedy inwestorzy zaczęli decydować się na współpracę z uznanymi biurami projektowymi. Tyczy się to także Gdańska. Wiele z tutejszych TBS–ów eksperymentuje z kolorem. Nie boją się okrągłych okien i rozrzeźbionych brył. Budynki przy ul. Starowiejskiej i Stalowej (Letnica) mają półokrągłe balkony i elewacje ozdobione geometrycznymi motywami. Budynki przy Piotrkowskiej urozmaicono o ukośne, „ścięte” zakończenie ściany szczytowej, a motywem przewodnim elewacji są kolorowe prostokąty. Niektóre z TBS-ów powstają w istniejącej tkance – w 2021 roku do użytku zostało oddane 14 mieszkań w gruntownie odnowionej kamienicy na Dolnym Mieście. Nowe budynki Motława przy ul. Profesora Zdzisława Kieturakisa sprytnie wpisują się w otaczające je kamienice. A pod niektórymi względami wręcz je „przeganiają”, bo przed wejściami do klatek pojawiają się ławki i kwietniki, których sąsiednim budynkom brakuje.
Niektóre inwestycje Gdańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego przeznaczają część lokali na najem komunalny. Dobra architektura realizowana przez TBS-y wspiera jednak budownictwo komunalne także w mniej bezpośredni sposób — „odczarowuje” wizerunek budownictwa społecznego, pokazując, że może ono zaproponować użytkownikom coś więcej, niż absolutne minimum.
To ciągle za mało
Jak wskazywał na antenie Radia Gdańsk Adam Szczepański – zaangażowany w działania społeczne pracownik Urzędu Marszałkowskiego i aktywista – według oficjalnych danych na najem komunalny oczekuje 98 rodzin lub osób. Statystyki te są jednak znacząco zaniżone, co wynika z dwóch powodów: po pierwsze, wciąż istnieje około dwóch tysięcy niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego. Po drugie, pozornie nieduża liczba oczekujących (98) wzięła się stąd, że parę lat temu miasto Gdańsk zmieniło sposób wnioskowania o najem komunalny. Skutkowało to skreśleniem z listy wszystkich osób oczekujących i poleceniem im zapisania się na system punktowy.
W latach 2021–2025 w Gdańsku wybudowano łącznie 6 budynków komunalnych. Do 2027 roku planowana jest budowa kolejnych dwóch, przy ul. Kolorowej i Ogińskiego. Niestety, jednocześnie na rok 2026 zaplanowano rozbiórkę 12 obiektów. Pocieszające jest jednak, że Gdańsk ograniczył sprzedaż mieszkań komunalnych – zdecydował, że odchodzi od przyznawania bonifikat i obecnie stosuje je wyłącznie w odniesieniu do wniosków o wykup lokalu złożonych przed 31 lipca 2020 r.
Równolegle pulę mieszkań zasilają remontowane kamienice. Według stanu na listopad 2025 roku na Dolnym Mieście zakończono remonty w 9 budynkach (głównie elewacje i izolacje), a w 2 kolejnych przeprowadzono kompleksowe modernizacje. W Nowym Porcie odnowiono 10 budynków, na Biskupiej Górce – 13, a na Oruni wykonano prace w 12 obiektach, również obejmujące przede wszystkim elewacje i izolacje.
Likwidacja kontrastów
Z grudniowej aktualizacji programu mieszkaniowego na lata 2026–2030 wynika, że jednym z priorytetów miasta będzie stopniowe podnoszenie standardu technicznego zasobu komunalnego i jego zwiększenie. Z rozmowy redakcji Pulsu Gdańska z Dariuszem Wołodźko dowiadujemy się, że Gdańsk chce unikać tworzenia skupisk jednego typu zabudowy i izolowania mieszkań komunalnych od reszty miasta.
Warto pamiętać o tych deklaracjach i rozliczać miasto z ich realizacji. Jesteśmy przyzwyczajani do widoku pustostanów, osób w kryzysie bezdomności, czy zabetonowanych wejść do komórek lokatorskich, które dla wielu z nich były schronieniem. Tymczasem są to w dużej mierze skutki niewydolnej polityki mieszkaniowej. Zwiększanie zasobów komunalnych musi iść w parze z likwidowaniem kontrastów. Dopóki budynki komunalne będą znacząco odbiegać standardem od pozostałej zabudowy, dopóty będą przyćmiewać i z góry określać tych, którzy w nich mieszkają. A to nigdy nie powinno stać się normą.
Tekst Karoliny Krasy powstały w ramach pierwszej Rezydencji Krytycznej w Gridzie.